抗通膨 美國REITs穩穩收租

利率上升和通膨侵蝕民眾房屋購買力,不過投信法人表示,房價變化傳導至租金價格,時間落差約1到1.5年,換句話說,美國房市已見頂之下,預估美國租金通膨要明年才會觸頂放緩。市場普遍預期美國通膨率回落至3%以下仍需一段時間,在租約保障、價格延後反映等因素支撐下,REITs在通膨高漲情境所受影響相對輕微。

根據統計,美國REITs同店營業淨利成長率連二季達8%以上,成長率明顯優於其他產業,力抗通膨黑天鵝。

台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝指出,REITs營運靠租金收入,承租率與租金價格才是重點,房貸利率高低影響不大,且REITs中住宅類僅佔15%,且幾乎所有商業租賃契約都有防通貨膨脹的條款,租金會隨高通膨而增加,受利率走升影響相對小,在此利基下,美國REITs企業財務體質健全,目前負債比不到30%,是歷年最低,遠低於金融海嘯55%,現金充裕。

各產業的槓桿程度以旅館、自助倉儲、資料中心、工業最低,商辦、醫療、獨棟宅較高,市場平均淨負債/獲利約6倍,處於相對低檔。

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李文孝表示,預估美國REITs明年獲利成長率達7.5%,仍在歷史平均之上,亦優於其他產業,其中成長動能較佳的是旅館、工業、特殊、住宅。

評價面上,目前美國REITs評價仍在偏低的位置,未來一年本益比下跌至15.9倍,處在歷史低檔,配合企業高現金流與穩健性將吸引資金。

群益道瓊美國地產ETF經理人李鈺涵指出,地產景氣循環角度來看,許多區域和產業正處仍在復甦軌道上,加上市場消化全球債券利率彈升的波動逐漸減小,有利REITs後市表現,以區域別來看,美國、歐洲、英國和新加坡等REITs表現皆可持續關注,美國方面可留意出租住宅、倉儲、零售等表現抗跌的REITs次產業,現階段美國REITs利差仍具吸引力,有望吸引資金配置。

就類型而言,除了前述次產業外,中長期來看,具備結構性成長機會的工業物流、資料中心、電塔等特殊型REITs表現可期,建議投資人不妨以美國地產ETF來參與,一舉掌握不同類型REITs次產業之投資契機。

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https://www.chinatimes.com/newspapers/20221114000249-260208

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